München ist eine Stadt mit extremen Mieten. Das wissen viele von euch aus eigener Erfahrung. Kehren wir diese Betroffenheit aber einfach mal um: Was macht eigentlich ein Vermieter, wenn er für seine Wohnung kein Geld mehr bekommt? In München bedeutet das einen erheblichen finanziellen Verlust.
Ich bin natürlich kein Anwalt. Aber ich habe mir mal angesehen, welche Handhabe der Vermieter in so einem Fall überhaupt hat. Speziell bei Wohnungen, die zugemüllt sind oder in denen der Mieter Gerümpel stehen lässt, wird es nämlich interessant. Dass durch diese Entrümpelung München wieder ein Stück lebenswerter wird, ist klar. Denn derartig freigeräumte Wohnungen stehen auf dem Mietmarkt wieder als Angebot zur Verfügung. Der Vermieter verliert nicht länger Geld. Doch zurück zur Frage: Was müssen Vermieter eigentlich beachten, wenn sie eine Wohnung entrümpeln lassen möchten?
Vorab: Der Mieter muss in Verzug sein
Bevor es zu einer solchen Maßnahme kommt, muss bereits viel passiert sein. Es gibt im Prinzip zwei Varianten. Die erste ist, dass der Mieter bereits ausgezogen ist und die Wohnung bzw. das Haus oder einzelne Bereiche wie den Kellerraum nicht oder nicht ausreichend geräumt hat. Die zweite Variante ist, dass der Mieter noch in der Wohnung ist, diese aber zugemüllt hat und so eine Gefahr für andere Bewohner der Immobilie besteht.
Keine Zwangsräumung ohne Gerichtsbeschluss!
Wenn ihr jetzt meint, dass der Hausbesitzer einfach durchgreifen kann, irrt ihr euch. In beiden Fällen muss er die betreffende Person auffordern, sein Hab und Gut oder eben den Müll innerhalb einer gewissen Frist zu entsorgen. Kommt der Vermieter dieser Anforderung nicht nach, handelt es sich um einen unberechtigten Eingriff in das Besitzverhältnis. Anwälte können das sicher besser erklären als ich.
Logisch ist aber: Der Besitz des Mieters darf nicht einfach entfernt werden. Der Vermieter haftet in diesem Fall für den Wert der Gegenstände und muss diese sogar sorgsam aufbewahren. Sonst läuft er Gefahr, sich zusätzlich zu seinem Rechtsverstoß einer möglichen Schadensersatzklage gegenüberzusehen. Das gilt übrigens auch, wenn der Mieter nach seinem Auszug einzelne Gegenstände in der Wohnung lässt. Da er diese auch schlicht vergessen haben könnte, muss der Vermieter diese sorgsam aufbewahren und wiederum den ehemaligen Mieter darüber mit Abholfrist in Kenntnis setzen.
Müll und Messi-Wohnungen
Eine Ausnahme ist Müll. Messis zum Beispiel stapeln so viel Unrat in ihren vier Wänden, dass es durch Schädlinge oder Nager eine Gefahr für andere Bewohner gibt. Hier darf der Vermieter nach Aufforderung auch handeln. Der übliche Weg ist aber, einen aktuellen oder ehemaligen Mieter mit einer angemessenen Frist zur Räumung aufzufordern. Verstreicht diese, kann ein Spezialist für Entrümpelungen tätig werden. Die Kosten trägt der Vermieter, kann diese aber dem Messi-Mieter in Rechnung stellen. Falsch wäre es übrigens, diese Ausgaben über die Nebenkostenabrechnung anderen Mietern anteilig aufzubürden. Das ist nicht gestattet.
Entrümpelung bei Zwangsräumung
Die Entrümpelung ist am Ende Folge einer Zwangsräumung. Und der Begriff macht bereits deutlich: Da sind Anwälte oder Gerichte eingeschaltet. Rührt sich der Mieter nach einer Abmahnung oder Aufforderung zur Räumung nicht, kann der Vermieter Rechtsmittel einlegen. Liegen ausreichend triftige Gründe vor und stimmt das Gericht der Auffassung des Klägers zu, erhält der Vermieter einen Räumungstitel. Diesen kann er umsetzen lassen. Dabei wird ein Gerichtsvollzieher eingeschaltet. Dieser tauscht im Prinzip im amtlichen Auftrag die Schlösser des Objekts auf und wickelt die Räumung ab. Vorab erhält der Mieter eine letzte Frist zur Beseitigung seines Besitzes oder eben zur Räumung der gesamten Wohnung. Bis dahin muss das Entrümpelungskommando warten.
Wer übernimmt die Kosten?
Die Kosten muss der Vermieter vorstrecken. Er stellt sie wiederum dem Mieter in Rechnung. Damit trägt er zugleich das Risiko, wenn dieser nicht zahlen will oder kann. Auch hier kann der Vermieter wieder Rechtsmittel einlegen. Doch das ist eine andere Baustelle. Bis dahin muss der Vermieter jedoch zumindest die Kosten auslegen. Je nach Größe der Wohnung und Menge des Gerümpels kann eine drei- oder vierstellige Summe zusammenkommen.
Alternative: „Berliner Räumung“
Zur Vervollständigung: Auch in der bayerischen Landeshauptstadt ist alternativ eine sogenannte „Berliner Räumung“ möglich. Dabei darf der Vermieter nach klaren rechtlichen Rahmenbedingungen das Hab und Gut des säumigen Mieters beschlagnahmen und veräußern. Allerdings ist dieser Sonderfall eher bei ausstehenden Zahlungen von Interesse.
Zwangsversteigerung nach Entrümpelung
Wichtig zu verstehen: Der Vermieter verfügt nicht über das Hab und Gut des Mieters. Vielmehr ist der Gerichtsvollzieher in der Pflicht. Dieser verwahrt die Gegenstände für mindestens vier Wochen. Anschließend kann er wertvolle Gegenstände in einer Zwangsversteigerung veräußern und andere Dinge entsorgen. Der Vermieter ist damit aus der oben genannten Eigentumshaftung heraus. Er trägt aber eben wie gesagt die Kosten. Diese muss er sich vom Mieter zurückholen.
Falls ihr als zu den glücklichen Immobilienbesitzern im Großraum München gehört, wisst ihr jetzt um die Probleme für Vermieter. Aber immerhin: Kommt es wirklich zu einer solchen Zwangsräumung, hat der Vermieter sogar ein Recht auf Schadensersatz, wenn er die Wohnung in der Zeit nicht vermieten konnte. Und da sind wir wieder beim Anfang: Speziell in München kann das eine ganze Menge Geld für den Vermieter bedeuten.
