Hauskauf in München & Bayern: wie teuer?

Man könnte fast neidisch werden: in vielen Statistiken sind Australier Weltmeister bei Eigentumswohnflächen. So kommt man dort pro Kopf auf rund 200 Qudratmeter Wohnfläche. Zum Vergleich: im Schnitt kommt der Deutsche auf 100 Quadratmeter! Es wird wohl keine große Überraschung, dass die Wohnflächen in München in der Single-Hauptstadt noch geringer ausfallen. Eine Frage, die sich mir stellt: ist der Hauskauf in München finanzierbar? Der Gesamtpreis für ein Haus und die Entwicklung der Preise sowie die Wohnfläche spielen bei der Überlegung eine wichtige Rolle. Doch ist trotz der gestiegenen Mietpreise ein Hauskauf bei geregeltem Einkommen möglich?

Vergleich München mit den Preisen im Umland

Angst und bange wird einem, wenn man sich nur mal grob die Preise für ein Haus anschaut. Ein eigenes Haus in München kann eine Finanzierung darstellen, die sich über mehre Jahrzehnte hinzieht. Eine Million Euro für ein Haus mit der durchschnittlichen Eigentumswohnfläche der Deutschen gehören noch zu den bescheidenen Preisen in München. Selbst für 1-Zimmerwohnungen fallen in attraktiven Orten Preise im sechsstelligen Bereich aus und angesichts der Preise für Häuser in anderen Bundesländern, Städten, Dörfern und im Umland von München stellt sich natürlich die Frage, ob man für den gleichen Betrag mit weniger Wohnraum auskommen kann. Das ist natürlich eine individuelle Angelegenheit!

Um die aktuellen Preise nachzuvollziehen, müsste der aktuelle Mietspiegel herangezogen für Wohnungen und Häuser herangezogen werden und da sind die Mietpreise für ein Quadratmeter ab einer Mindestgröße von 100 Quadratmetern natürlich anders als etwa für eine 30 Quadratmeter große Wohnung für Singles. Und da sehen die Preise für die Kaltmiete pro Quadratmiete bei der Überlegung für den Hauskauf derzeit so aus: Die höchste Preise für den Immobilienkauf liegen bei rund 12000 Euro pro Qudratmeter (!). Das sind Stadtteile wie Lehel, Maxvorstadt oder im Stadteil Au. Etwas außßerhalb fallen die Preis auf etwa 7500 bis ca. 8000 Euro für den Quadratmeter, was aber deutschlandweit immer noch über dem Schnitt ist. Je nach Alter, Baujahr und Ausstattung können die Aussetzer nach oben und nach unten variieren.

Vergleicht man Preise mit dem Stadtteil Bogenhausen, erreichen die Preise locker die Millionengrenze. Gespart wird an Eigentumsfläche nicht: die rund 500 Quadratmeter Wohnfläche sind zu 4,5 Millionen Euro erhältlich. Auf der Seite Immobilienscout müsste man mit der Lupe schauen: das Reiheneckhaus mit Rosengarten kostet 1500000 Euro und un übersteigt teilweise die Preise für die Fläche von 200 Quadratmetern. Die teuerste angebotene Wohnung, die ich zu dem Zeitpunkt dort gefunden habe, kostet fast 10 Millionen Euro. Denjenigen sei es gegönnt, die sich sowas leisten können und schon aufgrund solcher Preise ist die finanzielle Hürde für viele nicht zu bewältigen, wenn Häuser in anderen Städten für wesentlich weniger Geld zu haben sind.

Um die Preisunterschiede zu erkennen, kann das Preisgefälle zwischen Stadt und dem Umland und den Vororten herangezogen werden. Dachau bietet beispielsweise ein Stadtteil mit einer hohen Dichte an Eigentumshäusern. Für Wohnflächen von rund 100 Quadratmetern sind Preise von 250000 Euro und geringer gar nicht mal so unrealistisch. Bei aktuellen Preisen sind Preise unter 200000 Euro für Häuser sogar im Angebot. Meiner Meinung nach sind das wahre Schnäppchen, was Immobilien angeht und bei ausgeklügelter Finanzierung mit einem großen Anteil am Eigenkapital mit der Zeit abgezahlt.

Immobilienpreis im Vergleich mit anderen Städten

Interessant dürfte die Analyse der Mietpreise in anderen Städten in Bayern sein. Sind die Preise da weitaus günstiger? Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Immobilie liegt in Augsburg bei 4500 Euro pro Quadratmeter und Augsburg ist nur weniger als 1 Autostunde von München entfernt. Bemerkenswert ist daher der große Preisunterschied. In anderen bayrischen Städten wie Würzburg liegt der Quadratmeterpreise bei etwas mehr als 3600 Euro pro Qudratmeter, wenn man sich aktuelle Durchschnittswerten mit den Daten von www.wohnungsboerse.net vergleicht. Wenn man in Würzburg Immobilien gewinnbringend verkaufen will, sollte man sich aber von einem professionellen Immobilienmakler wie beispielsweise die Mainland immobilien beraten lassen. Ein Immobilienverkauf allein ist schon mit hohen Hürden verbunden. Da reichen die Daten der Immobilienpreise im Schnitt nicht immer aus.

Finanzierung : wie lange müsste man das Haus abzahlen?

Es gibt zwar Zinsrechner und bestimmte Rechnersoftwareprodukte für Immobilien, um das Mietobjekt über die Zeit zu messen. Und auch Inflationswerte und Zinsen (fixer Sollzins während der Kreditlaufzeit und Effektivzins bei Fremdkapitalaufnahme, Sondertilgungsoptionen)  werden sich im Läufe der Jahrzehnte. Doch in dieser einfachen Rechnung werden all diese Werte mal ausgeblendet und grob die angeforderte Summe über die Laufzeit mal ausgerechnet. Ohne Zinsberechnung wäre bei einem fremdfinanzierten Haus bei einer Laufzeit von 15 Jahren monatlich knapp 1400 Euro abzuführen.

In der Realität sind die Verbindlichkeiten aber von mehreren Faktoren abhängig. Die Liquidität ist unterschiedlich und in der Regel bringt man schon bei Verhandlungsgesprächen mit Banken einen Eigenkapitalbetrag auf. Die Kreditlaufzeit lässt sich auf 30 Jahre ausweiten, was allerdings mit höheren Kosten verbunden ist.15 Jahre oder weniger in die gewünschte Immobilie sind je nach Liquidität meiner Meinung nach sehr realistisch.

Hauskauf nur für Reiche denkbar?

Unrealistisch eine Immobilie für Familien aus dem Mittelstand bei geregeltem Einkommen nicht. Allerdings sind Risiken und Kosten über die Laufzeit der Finanzierung klar abzuschätzen.